11月8日，中指研究院数据显示，2022年10月房地产企业非银融资总额为556.8亿元，同比上升16.4%，融资规模年内首现正增长。行业平均利率为3.48%，同比下降2.39个百分点，环比上升0.01个百分点。

对此，中指研究院企业事业部研究负责人刘水表示，10月单月融资规模首现同比上升，与行业进入下行周期的初期相比，行业融资已出现修复迹象，其中信用债发行同比差距明显缩小。当前央国企为信用债发行主力，受政策支持影响，预期民企融资将有所突破。

实际上，近期相关部门加大支持民营房企融资的动作不断。11月1日，交易商协会、房地产业协会联合中债增进公司，召集21家民营房企召开座谈会，这也被业内视为民企发债将成为行业融资新发力点的一大前兆。此前，中债信用增进公司已获得单一主体集中度监管豁免，可支持前期已获得增信的民营房企的持续发债需求。

“房企融资年内首次出现正增长说明了融资环境的总体改善，包括今年以来政策持续宽松以及近期民营房企获得增信支持。同时，也要客观看待融资规模首现正增长，受到去年同期融资规模基数低影响也是一大原因。整体而言，房企资金压力仍然较大。”易居研究院智库中心研究总监严跃进对证券时报·e公司记者表示。

融资规模同比上升明显

11月8日，中指研究院发布的监测数据显示，10月融资同比上升较快，非银融资总额同比首次出现正增长。

数据显示，2022年10月房地产企业非银融资总额为556.8亿元，同比上升16.4%，环比下降27.0%。从融资结构来看，10月信用债规模占比57.4%，海外债占比0%，信托占比4.9%，ABS融资占比37.7%。

具体来看，房地产行业信用债融资同比上升155.7%，环比下降17.5%；信托融资同比下降72.1%，环比下降46.5%；ABS融资同比上升22.2%，环比下降35.3%。本月各渠道融资能力较上月有所减弱，主要为10月长假所致。

中指研究院分析师表示，本月信用债发行同比大幅上升，主要为基期数值很低所致。2021年9月开始，第一批出险企业出现违约事件，对市场冲击很大，导致投资人信心快速下降，债券发行能力大幅回落。今年以来信用债市场进入回调阶段，多次受到政策大力支持，成为各渠道中修复最快的一种融资方式。

值得指出的是，房企融资规模年内累计依然下滑较为明显。2022年1-10月，房地产企业非银融资总额7535.5亿元，同比下降51.4%。其中，信用债占比53.5%，同比提升22.4个百分点；海外债占比仅为2.3%，同比下降14.6个百分点；信托占比10.9%，同比下降18.0个百分点。ABS占比33.3%，同比提升10.2个百分点。

“从总量来看，与上年同期相比，1-10月的发行量同比已缩小至16.4%，且月度发行量基本平稳。从发行主体来看，央国企发行总额同比仅下降0.9%，在总发行中的占比为87.1%，提升了14个百分点。因此信用债的修复主要依靠央国企的发行，民企依然面临发行困境。”上述分析师表示。

民营房企增信发债有望扩围

从融资利率来看，受政策端持续放宽房地产融资影响，房企融资成本进一步下降。

中指研究院数据显示，本月融资综合平均利率为3.48%，同比下降2.39个百分点，环比上升0.01个百分点。其中，信用债平均利率为3.12%，同比下降1.00个百分点，环比微降0.10个百分点；信托平均利率为7.54%，同环比均未出现明显变化；ABS平均利率为3.51%，同比下降0.44个百分点，环比上升0.38个百分点。

值得注意的是，近期相关部门进一步支持民营房企融资的动作不断。11月1日，交易商协会、房地产业协会联合中债增进公司，召集金辉、新希望地产、德信中国、大华集团、仁恒置业、雅居乐等21家民营房企召开座谈会，介绍中债增进公司增信支持民营房企发债融资工作相关进展，并听取各方意见建议。

此前，中债增进公司已获得单一主体集中度监管豁免，可支持前期已获得增信的民营房企的持续发债需求。包括龙湖、美的、新城、碧桂园、旭辉集团、卓越集团等企业正推进第二轮增信发行项目，金辉、新希望、雅居乐等民营房企项目也在积极准备中。

在刘水看来，支持民营房企发债范围扩大，有利于畅通民营房企融资渠道。“这次参加座谈会的企业有21家，之前只有个别几家企业通过中债增进公司增信发债，可见支持发债的企业数量范围在扩大。此次中债增进公司进一步加大支持民营房企发债融资，后续将有更多的企业通过中债增进公司支持发债进行融资。”

不过，未来房企资金层面仍面临较大压力成为业内共识。中指研究院统计，今年内到期债券余额为1230.8亿元，1月到期余额为1194.0亿元。另一方面，房企一年内到期债务余额9552.8亿元。截至2022年10月31日，房企待偿债券余额共计30075.9亿元；一年内到期的债券合计9552.8亿元，接近万亿元，其中信用债余额6339.5亿元，海外债余额3213.3亿元。