楼市还能迎来“金九银十”吗？

9月7日，上海链家研究院发布8月份上海市二手房成交数据。数据显示，8月份全市共成交二手房1.8万套，环比下降24%，同比下降40%，为今年以来最大幅度的下跌，已跌至疫情前的月均成交水平。

自7月开始，上海二手房成交金额和成交量就开始下跌，从政策层面看，或与上海市近两月推行的二手房挂牌价格核验制度以及“三价就低”房贷申请原则有关。值得注意的是，上海当前还未建立二手房指导价机制。

根据历史数据，楼市在入秋后将进入“金九银十”传统销售旺季。但多家机构监测的8月新房、二手房成交数据呈现整体下跌之势，在调控政策不断加码的情况下，楼市已难以回到年初的热度。分析人士指出，即使房企加大推盘力度，严格的政策管控也能保证房价保持温度。

上海二手房成交量创年内最大跌幅

据上海链家研究院的监控数据显示，8月份上海市共成交二手房1.8万套，环比下降24%，同比下降40%，成交金额574亿元，环比下降30%，同比下降44%，套均总价318万元/套，环比和同比分别下降7%，成交均价38206元/平，环比下降8%，同比下降5%。8月份成交量为今年以来最大幅度的下跌，已跌至疫情前的月均成交水平。

(图片来源：上海链家研究院)

从累计成交数据来看，上海市二手房成交较去年同期表现更好，主要是上半年上海二手房成交保持良好态势。进入下半年后，上海市二手房成交金额和成交量在7月份出现首次环比同比齐下跌，到8月份则进一步扩大跌幅。

不过，二手房市场成交下滑并未影响到上海市的新房市场。8月份上海新房市场成交金额和成交量较7月有所增加。值得注意的是，上海市土地交易事务中心曾在8月13日发布通知称，根据相关工作要求，为稳妥推进本市住宅用地集中出让工作，计划于8-9月集中出让公告的第二批住宅用地将于9月集中出让公告。受此影响，上海市8月土地供应大幅减少。据上海链家研究院数据，8月份新增供应2573套，环比下降75%，同比下降77%。

(图片来源：上海链家研究院)

挂牌价格核验+“三价就低”政策显效

对于8月上海二手房成交量的大幅下跌，上海链家研究院认为，究其原因，一是因为本轮价格属于短期跳涨，但凡非理性上涨都无法得到支撑，涨得快跌的也快。二是核验价直指二手房市场，精准调控价格，虽然表面看只是影响了外网展示，但实际上有效的降低了购房者对价格的预期。三是“三价就低”影响了首付比例和贷款成数、降低了支付能力，部分购房者被动下调预算。

7月9日，上海市房管局明确，在本市已实施房源挂牌核验的基础上，增加价格信息的核验。交易管理部门将以市场真实价格为依据，对每套房源进行核验，没有通过价格核验的房源不得对外发布。

易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，二手房价格核验的具体管控细节虽然没有透露，但明确了一些价格虚高，明显高于市场真实价格或正常价格的房源将没有发布的机会。这样就限制了各类虚高炒作房源、随意涨价的行为。

进入8月，据多家中介机构透露，上海二手房申请房贷将参考合同网签价、银行评估价、涉税评估价，执行F。

中原地产市场分析师卢文曦指出，取最低价目的在于降杠杆。自住型买家不会有意抬升网签价格，一来，缴纳税费高，二来，合同价和实际成交价不一致本身就是“阴阳”合同的违规动作。但是如果是炒房客的话，会冒这风险，因为可以获得更高的杠杆。比如一套实际交易价格为500万的房源，按正常操作，首套贷款可以贷325万。但是网签价格做到550万，贷款可以贷到358万，换而言之首付其实是降低的。

楼市还有销售旺季吗？

不仅是上海，据深圳住建局数据，最早建立二手房指导价机制的深圳在8月的二手住宅成交量仅2043套，同比下跌超80%，创下近10年新低。中指研究院指出，八月楼市整体成交延续下降态势，二三线同环比均降。监测城市库存总量环比下降0.2%，深圳降幅较大。

据易居研究院监测数据，8月份13个热点城市二手住宅成交量约为5.7万套，环比大跌17.9%，同比暴跌36.6%；年初累计成交量同比增速为7.6%。另外，8月份40个典型城市新建商品住宅成交面积为2324.9万平方米，环比下降13.6%，同比大跌31.0%。自5月年内首次同比增速转负以来，新建商品住宅成交量已连续3个月同比下降。

易居研究院研究员潘竑羽表示，近几个月调控政策对楼市影响越发明显，从政策出台到市场变化的时间正在缩短。预计未来几个月，调控对新房成交的影响将持续“发酵”，新房成交量将继续回落。二手房方面，大部分热点城市响应中央要求，加强了对房地产市场秩序的持续整治，预计下半年热点城市二手住宅市场继续降温。

中指研究院认为，未来楼市调控将依旧从严从紧，预计三四季度，房地产调控政策整体将继续呈精细化、全面化、高频化特征，“打补丁、堵漏洞”或成为楼市调控主要方向。针对前期已出台政策的城市，若调控效果未达预期，存在政策继续加码的可能。传统销售旺季“金九银十”即将来临，各地房企或将加大推盘力度并积极营销，考虑到目前楼市调控持续从严，预计后期整体房价将保持平稳运行态势。